[ 재건축과 재개발의 차이 ]
1. 재건축 VS 재개발
| 구분 | 재건축 | 재개발 |
| 개략 내용 | 토지와 건물 모두를 소유하고 비교적 단지계획이 되어 있는 구 아파트단지가 해당됨. 기반시설이 갖추어진 지역 예)은마아파트, 잠실주공아파트, 압구정아파트 |
단독주택, 다가구, 연립, 원룸 등의 밀집지역으로 노후화가 60~70%조건을 충족하여야함 공공임대주택과 세입자주거대책비지급 등이 의무화 되어 공공사업의 성격 도로나 공원, 상하수도 등의 기반시설이 미흡한 지역 예)뉴타운개발 |
| 근거법령 | 도시 및 주거환경정비법 | |
| 정비기반시설 | 양호 | 열악 |
| 조합원 조건 | 건축물과 토지 도시소유 | 건축물 또는 토지 |
| 안전진단 실시 | 실시(단독주택재건축 제외) | 미실시 |
| 임대주택 건설 | 상한용적률과 법정상한 용적률 차이의 50% | 전체 세대수의 15%이상(시,도조례에 따라 다름) |
| 개발부담금 | 초과이익환수법 적용 | 해당없음 |
| 사업외 보상비 | 해당없음 | 주거이전비, 영업보상비 지급 |
| 기부채납 | 적음 | 많음 |
| 사업진행 | 상대적으로 쉬움 | 상대적으로 어려움 |
| 투자수익예측 | 예측 가능 | 예측 어려움 |
| 실재투자금 | 상대적으로 많음 | 상대적으로 적음 |
2. 재개발, 재건축 사업절차
1. 조합설립인가
1)정비구역으로 지정이 되면 추진위원회를 구성하고 조합을 설립
2)조합원자격
재개발: 토지/ 건물/ 지상권 중 어느 하나라도 소유한자
재건축: 토지과 건물을 모두 소유하고 조합설립에 동의한자
3)조합설립 요건
재개발: 토지 등 소유자 3/4 + 토지면적 1/2 이상동의
재건축: 토지 등 소유자 3/4(동별1/2) + 토지면적 3/4 이상동의
2. 시공사 선정
1)시공가의 제안서를 조합과 조합원이 사업파트너를 선정하는 단계
시공사 선정시에 조합원이 과반수 이상 총회장소에 직접 참석하여야 함
2)시공사 선정절차
-입찰규정이사회-->대의원회-->입찰공고-->현장설명회-->입찰마감
-->이사회-->대의원회-->총회공고-->합동홍보 설명회-->시공사선정총회
3. 시행인가
1)건축심의후 각종영향평가를 거쳐 최종적인 설계안을 확정하는 단계
조합원의 토지와 건물에 대한 감정평가를 구청이 선정한 감정평가사가 실시
2)시행인가 절차
-건축심의 완료-->총회개최(조합원 과반수 동의)-->사업시행인가접수
-->주민공람-->인가(60일 이내)
4. 분양신청
1)조합원의 토지와 건물에 대한 감정평가를 토대로 평형과 타입을 선택
2)분양신청기간-->60일 이내
5.관리처분인가
1)수입과 비용을 명확히 하는 단계, 조합원이 분담금으로 얼마를 내야하는지 총회를 통하여 결정
2)관리처분후 조합사업비, 이주비를 대출받기 위해 은행을 선정하는 단계
3)절차
관리처분계획통지 및 총회공고-->총회개최-->주민공람
-->관리처분인가접수-->관리처분인가(30일 이내)
6. 이주/철거
1)이주비를 대출받아 공사기간 동안 잠시 다른 곳에 정착
7.착공/일반분양
1)철거완료후 진행 공사 시행
2)일반분양 진행
8.준공/입주
3. 지역주택조합 사업절차
1. 개념
- 무주택이거나 주거전용면적 85m2 이하의 1채를 소유한 사람이 내집마련을 위하여 공급하는 제도
2. 정비사업과 차이점
- 노후불량건축물이 밀집한 지역에 거주하고 있는 주택소유자들의 주거환경을 개선하기 위한
정비사업이 주목적이므로 무주택 서민들의 내집마련을 위한 지역주택조합과 다름
3. 단계별 추진방법
1) 토지물색
2) 지역주택조합추진위원회 결성 -->업무대행사 선정(초기 자금조달)
3) 토지사용승낙서 -->80%를 동의를 구함
4) 대지내에 설계계획안 작성 -->세대수 확인
5) 조합원모집신고 -->무주택서민, 85m2의 1채소유자를 50% 이상 모집
6) 창립총회(조합원 50% 넘으면 가능)
7) 주택조합 설립인가 -->조합규약, 사업계획서, 80%이상 토지사용승낙서
8) 등록사업자와 협약체결 -->시공사 선정
9) 사업계획승인 --> 구청, 시청에 접수(60일 이내 처리)
- 건축심의, 교통영향평가, 환경영향평가 등을 득하여야 함
10) 착공
11) 사용검사
12) 소유권 보존등기
13) 주택조합 회계감사
14) 주택조합 청산 및 해산
출처 : 빈자리님